Váš čas sú vaše peniaze

 Chcete predať byt a veríte, že to zvládnete aj bez realitky. Veď nafotiť si pekne byt, napísať pár informácií a dať inzerát na internet zvládne vraj každý priemerne inteligentný človek. A čo neviete vy sami, to si „vygúglite“. Nebudete predsa za to platiť realitku - ušetríte a byt si predáte sami. Ušetríte ale naozaj? Poďme sa na vec pozrieť čisto ekonomicky, cez peniaze. 

 

 

 

Na začiatok treba vedieť...

Môžete minimalizovať všetky poplatky, no niektorým sa nevyhnete, ani keď budete svoj byt predávať bez realitnej kancelárie. V prvom rade – platíte za zverejnenie inzerátu na realitných portáloch, za aktualizáciu inzerátu, aby nebol zverejnený až na podstránke, na ktorú sa už nik ani nedokliká. Logicky, čím viac miest, na ktorých je inzerát zverejnený, tým viac zaplatíte. A čím dlhšie nehnuteľnosť predávate, tým je cena, ktorú platíte, vyššia. Možno si budete platiť aj nejakú tú reklamu – napríklad na sociálnych sieťach alebo si necháte vytlačiť letáčiky do schránok. Podobná úmera platí, aj keď chcete predať rýchlo a svoj byt teda potrebujete mať stále na očiach potenciálnych záujemcov. Následne, aj keď si nenajmete právnika na vypracovanie zmlúv a spoľahnete sa na zmluvy, ktoré si nájdete na internete, za overenie podpisov na zmluvách budete musieť zaplatiť. A rovnako vás nejaké peniaze bude stáť aj prevod vlastníckych práv na katastri. Alebo znalecký posudok na nehnuteľnosť. Spravidla platí, že čím je obchodný prípad zložitejší, tým viac zaplatíte. Odhliadnuc od toho, že vás niečo stojí aj telefón, internetové pripojenie, alebo benzín, keď sa potrebujete dostať napríklad k notárovi či na kataster. Táto cena sa môže vyšplhať až na niekoľko stoviek euro a realitná kancelária ju má štandardne zahrnutú vo svojej provízii. A to sme zatiaľ nerátali s najvzácnejšou komoditou, ktorou je váš čas.

 

Váš čas sú vaše peniaze

Pozrieme sa na príklad, ako by to fungovalo v ideálnom prípade, kedy ide všetko ako po masle a presne podľa vašich – častokrát idealistických – predstáv. Idete teda predávať svoj byt v dobrej lokalite, v dobrom stave a chcete zaň dostať cenu, ktorá je veľmi konkurencieschopná. Odmyslime si teraz všetky vyššie spomenuté poplatky za zverejnenie inzercie na portáloch, či hradenie služieb realitného makléra, profesionálneho fotografa, textára, interiérového dizajnéra či upratovacej služby. Veď to všetko zvládnete sami! Rátajme iba čas strávený uprataním bytu pred nafotením, aby byt vyzeral čo najlepšie. Čas na nafotenie a úpravu fotiek, aby prezentácia bytu bola pútavá. Čas na prípravu inzerátu, zoštylizovanie ponuky, aby text poskytol presne toľko informácií, že osloví správnych záujemcov. Čas na nahodenie inzerátu do dvoch až troch relevantných realitných portálov, aby svet vedel, že predávate. Myslíme, že nebudeme ďaleko od pravdy, ak povieme, že len prípravou inzerátu a jeho zverejnením ste strávili tak 10-12 hodín času.

Ale rátajme ďalej a povedzme si, že sa vám za päť dní ozve 10 ľudí, ktorí sú vážnymi záujemcami a teda ich zavoláte na obhliadku bytu. Každá obhliadka trvá tak 30 – 60 minút, s každým človekom telefonujete (nie raz) a pred každou obhliadkou skontrolujete nehnuteľnosť, či je všetko v poriadku. To znamená ďalších 7-10 hodín vášho času. Do tohto momentu ste strávili predajom vašej nehnuteľnosti tak 17-20 hodín času.

Pokračujme ale ďalej a povedzme si, že predaj vášho bytu je ideálny, priam rozprávkový príklad a vy ste našli reálneho kupujúceho za 5 dní medzi tými spomenutými desiatimi záujemcami a kupujúci bude platiť v hotovosti (čiže neriešite s ním hypotéku, znalecké posudky na nehnuteľnosť). Na všetkých detailoch sa dohodnete telefonicky alebo mailom, kupujúci je nekonfliktný, nemá zvláštne podmienky a súhlasí s návrhom kúpnej zmluvy, ktorý ste mu predložili. Takže už stačí len podpísať kúpnu zmluvu,  ktorú ste si našli niekde na internete a len ste si ju prispôsobili vašim potrebám, a overiť podpisy u notára. Následne ešte musíte zabezpečiť prevod peňazí a následne si vystáť čas na katastrálnom úrade kvôli zápisu prevodu vlastníckych práv na katastri. A na takéto dotiahnutie obchodu do konca si vyhraťte ďalších aspoň 10 hodín času.

Hurá! Byt je predaný a vás to stálo „iba“  40 hodín vášho čistého času. Ale počkať – veď to je jeden celý pracovný týždeň, ktorí ste namiesto práce a zarábaniu peňazí venovali predaju vášho bytu. Čiže ušetrili ste na proviízii realitnej kancelárii – ale ušetrili ste naozaj? Koľko peňazí by ste zarobili za 40 hodín, ktoré ste venovali predaju bytu? A koľko času by ste z tých 40 hodín mohli venovať svojej rodine, svojim záľúbám?

 

Nežijeme však v ideálnom svete...

... a drvivá väčšina obchodov na realitnom trhu neprebieha tak bezproblémovo, ako sme popísali vyššie. Znie to ako klišé, no každý obchod na realitnom trhu je iný a má svoje špecifiká. Niektoré nehnuteľnosti sa predávajú dobre a za pár dní. Pri iných je predaj pomalý a trvá niekoľko mesiacov. Niekedy je komplikácia na strane predávajúceho – na predávanej nehnuteľnosti je hypotéka či iná ťarcha, sú nejasné majetkové väzby, stav nehnuteľnosti nezodpovedá požadovanej cene, či byt je síce krásny, no v málo atraktívnej lokalite... Inokedy je orieškom kupujúci – napríklad je kúpa novej nehnuteľnosti viazaná na predaj inej jeho nehnuteľnosti alebo na hypotéku, ktorú zatiaľ nemá vybavenú. Alebo sa na trhu objaví byt podobný vášmu, no za cenu o 20 % nižšiu. A predstavte si, že toto všetko máte pri predaji svojho bytu vyriešiť! Koľko času a vedomostí by ste potrebovali, aby ste to zvládli sami?

Aby sa nehnuteľnosť predala dobre, za čo najvýhodnejších podmienok, bez komplikácií a prípadných následných doťahovačiek, aby boli kupujúci aj predávajúci právne nepriestrelne chránení, to chce viac ako len vedieť surfovať na internete. A určite ide o znalosti, ktoré sa nedajú získať za týždeň, dokonca ani za rok. A nedajú sa získať ani vtedy, ak už máte za sebou jeden či dva úspešné predaje. Len človek, ktorý sa pohybuje na realitnom trhu a má za sebou desiatky až stovky predaných nehnuteľností, vie odhadnúť potenciál nehnuteľnosti aj do budúcna, vie si všímať detaily, ktoré bežnému človeku uniknú, vie predvídať situácie, ktoré môžu nastať a pripraviť sa na ne. Vie správne využiť svoje znalosti z oblasti práva, daní, stavebníctva, architektúry, hypotekárnych úverov alebo marketingu. A vie skoordinovať celý obchod tak, aby prebehol plynulo a s maximálnou právnou ochranou všetkých zúčastnených strán. Navyše, v prípade spolupráce s tretími stranami (právnici, hyppotekárni poradcovia, fotografi, ...) za ceny častokrát nižšie, ako by si vedel klient zohnať sám.

 

Kľúčová otázka – vaša cena

Ak si nehnuteľnosť predávate sami, musíte sa poriadne zamyslieť nad tým, za koľko ju predáte. Povedzme, že máte šťastie, medzi rečou spomeniete susedom, že predávate byt a jeden či dvaja z nich prejavia záujem a ponúknu vám peniaze. No a vy spokojne prijmete vyššiu ponuku. Super! Obchod dohodnutý na grilovačke za pár minút. Ale počkajte – nepredali ste svoju nehnuteľnosť hlboko pod cenu? Nemohli ste dostať za ten dom aj o tridsať tisíc euro viac?

Druhý príklad: predávate byt sami, no na váš inzerát sa nik pár dní nehlási. Nastávajú pochybnosti hraničiace s panikou - a čo spravíte? Znížite predajnú cenu – a ak sa obchod nerozbehne, postup zopakujete. Aj niekoľkokrát. A tak sa stane, že začínate byt predávať za 160 000 Eur a po pol roku ste na 120 000 Eur. A byt je stále nepredaný. A pritom problém inzerátu môže byť, a pravdepodobne aj je, niekde celkom inde ako v cene, ktorú požadujete.

Ak sa teda rozhodnete predávať nehnuteľnosť sami, skúste sa aspoň poradiť so skúseným realitným maklérom. Nielen o nastavení správnej predajnej ceny, ale aj o tom, ako vašu nehnuteľnosť predávať, kedy prísť s ponukou na trh, ako nájsť vhodného záujemcu... Skúsenosti našej realitnej kancelárie totiž ukazujú, že je mnoho tých, ktorí si sami predávajú, no je len málo takých, ktorí dokážu sami aj úspešne predať. Efektívne, rýchlo a za čo najlepších podmienok. Je to umenie obchodu a schopnosti obchodníka. Úprimne si ešte pred predajom odpovedzte – máte ich? Aby ste svoju nehnuteľnosť nepredali hlboko pod cenu. A na snahe ušetriť neprerobili deiatky tisíc eur.

 

A sme opäť pri peniazoch

Ponúka sa nám jednoduché prirovnanie: ak mám nádchu, dokážem sa vďaka svojim vedomostiam a radám, ktoré nájdem hoc aj na internete liečiť aj sám. A platím za vitamíny, voľne dostupné lieky, všakovaké zábaly a čajíky – niektoré pomôžu, iné nie. No ak sa stav trvá viac ako týždeň alebo sa nebodaj zhorší, automaticky sa obrátim na lekára – odborníka, ktorý vie odhaliť príčiny, navrhnúť účinné riešenie a má ma pod odborným dohľadom. A lieči ma nanovo, pretože príčina choroby môže byť niekde celkom inde, ako som si stanovil pár dní dozadu laicky ja. Všetko, za čo som dovtedy zaplatil, môžem teda považovať doslova za vyhodené peniaze. A podobne to funguje aj na realitnom trhu.

Skúsenosti nám ukazujú, že väčšina klientov realitných kancelárií sa najskôr pokúša nehnuteľnosť predávať sama. A až keď sa zjavia komplikácie alebo predaj stagnuje, obrátia sa na realitku. Pritom už investovali do predaja nemalé finančné prostriedky a aj množstvo času. No ak realitná kancelária napríklad zistí, že na nehnuteľnosť je predávaná nefunkčným spôsobom, treba začať celý proces od znova. A všetko je opäť na štartovacej čiare. No pod kontrolou a vedením odborníka.

Častokrát by bolo lepšie, ak by sme sa neliečili sami, ale hneď išli k lekárovi. Rovnako, ako ak by sme častokrát ušetrili, ak by sme predaj nehnuteľnosti od začiatku zverili do rúk ľuďom, ktorí vedia, čo robia. Ušetrili by sme nielen veľa času a námahy, no najmä by sme predišli mnohým komplikáciám, ktoré sa môžu vyskytnúť. A tým pádom sa ušetrí aj veľa peňazí.